Für Anleger sind vermietete Immobilien interessant, weil sofort Mieteinnahmen vorhanden sind und die Vermarktung der einzelnen Wohnungen nicht notwendig ist. Für den Verkäufer allerdings wirkt sich das auf den Verkaufspreis aus und er muss mit einer geringeren Nachfrage rechnen. Für den Verkauf sollte man daher auf ein paar Punkte achten.
Kauf bricht nicht Miete
Um eine Immobilie leerstehend zu verkaufen, kann man den bestehenden Mietern nicht einfach kündigen. Bestehende Mietverhältnisse müssen vom Käufer mit den gleichen Konditionen übernommen werden. Jedes Mietverhältnis ist geschützt. Anders sieht es aus, wenn der Käufer einer Wohnung oder eines Hauses Eigenbedarf nach dem Kauf anmeldet, da ein enger Verwandter oder er selbst darin wohnen möchte. Mit einem Mietaufhebungsvertrag kann ein Vermieter Mietern eine Abfindung vorschlagen und eventuell eine Ersatzimmobilie anbieten. Ein lokaler Makler kann an dieser Stelle vermittelnd tätig werden und eine passende Immobilie finden.
Vorkaufsrecht des Mieters berücksichtigen
Hat ein Eigentümer vor, eine Immobilie zu verkaufen, sollte er den oder die Mieter rechtzeitig darüber informieren. Beispielsweise müssen Besichtigungstermine mit dem Mieter ausgemacht werden. Auch wenn ein Vermieter diese 24 Stunden vorher anmelden kann, sollte er doch den Mietern Zeit einräumen, sich zu organisieren.
Wichtig ist zu wissen, dass Mieter ein Vorkaufsrecht haben, wenn ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und in der Folge verkauft werden soll. Spätestens, wenn der Kaufvertrag aufgesetzt wird, stehen Eigentümer in der Pflicht, den Inhalt dieses Vertrages mitzuteilen. Danach hat der Mieter zwei Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht wahrzunehmen und die Immobilie zu den gleichen Konditionen zu erwerben.
Vermarktung und Zielgruppe
Neben Immobiliensuchenden, die nach dem Erwerb einer vermieteten Immobilie auf den Eigenbedarf hoffen, sind es vor allem Kapitalanleger, die an dieser interessiert sind und damit im Endeffekt Rendite erzielen wollen. Der Vorteil liegt auf der Hand: die Mietersuche fällt aus, Mieteinnahmen werden sofort generiert.
Das bedeutet aber auch, dass die Vermarktung anders geführt werden muss als sonst. Zum Beispiel muss das Exposé um eine Kalkulation der Rendite ergänzt werden. Bei der Berechnung kommt es auf die Höhe der Mieteinnahmen im Vergleich zum Kaufpreis, anstehende Modernisierungsmaßnahmen und die Miethöhe im Vergleich zum ortsüblichen Mietspiegel an. Verkäufern von vermieteten Immobilien wird empfohlen, sich an einen Profimakler zu wenden, der mit Erfahrung, Markt- und Ortskenntnis beraten kann und sichere Verkaufsgespräche führen kann.
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Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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