Wie lang gehen die Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt noch gut? In einigen Regionen Deutschlands hat sich die Lage so verschärft, dass Experten eine Immobilienblase drohen sehen. Jedoch ist überraschend, wo für die Experten die Gefahr einer Immobilienblase am größten ist.

Die Gefahr einer Immobilienblase entsteht, wenn die Kaufpreise für Immobilien schneller steigen als die Mieten. Denn wenn sich die Preise für Immobilien von den damit erzielbaren Einkommen entkoppeln, gelten diese Immobilien als überbewertet.

In einigen Regionen Deutschlands sehen Experten Anzeichen dafür, dass eine solche Situation entsteht. Das ergab eine Analyse des Beratungshauses Empirica. Überraschend dabei ist, dass sie diese Anzeichen nicht in den deutschen Metropolen sehen, sondern in einigen ländlichen Regionen und mittelgroßen Städten. In den sieben größten deutschen Städten ist die Gefahr zwar „eher hoch“ oder „mäßig hoch“. Auch im Landkreis München wird die Gefahr zum Beispiel als „mäßig“ bewertet. Dagegen werden aber – wie Spiegel Online berichtet – beispielsweise die bayerischen Landkreise Unterallgäu und Schwandorf oder die Stadt Mühldorf am Inn, als „kritisch“ eingestuft. Als Ursache hierfür sehen die Experten den Bau vieler Wohnungen in den vergangenen Jahren.

Auch in anderen Teilen Deutschlands wie beispielsweise dem Hohenlohekreis, dem Weimarer Land oder Salzgitter wird die Gefahr einer Immobilienblase als „kritisch“ bewertet. Auch Stade und das Herzogtum Lauenburg in der Nähe von Hamburg gelten als „kritisch“, obwohl die Gefahr in Hamburg „nur“ als „eher hoch“ eingestuft wird. Ähnlich ist die Situation im Berliner Umland. Auch wenn Berlin als „eher hoch“ bewertet wird, gilt zum Beispiel der Landkreis Teltow-Fläming als „kritisch“.

Eine Preisblase vorhersagen kann die Analyse von Empirica freilich nicht. In der Analyse wurden jedoch Indikatoren untersucht, die auf eine Immobilienblase hindeuten, wenn bestimmte Werte überschritten werden. Zu diesen Indikatoren gehört beispielsweise, wie viele Wohnungen in einem Gebiet pro 1.000 Einwohner fertiggestellt werden und wie das Verhältnis von Finanzierbarkeit einer Eigentumswohnung zum regionalen Einkommen ist. Für den Indikator des Kaufpreis-Miete-Verhältnisses dürften sich besonders Immobiliensuchende interessieren. Dieser zeigt an, wie oft eine Jahresmiete gezahlt werden muss, damit ein Immobilienkäufer wieder auf seinen Kaufpreis kommt. So lässt sich erkennen, ob sich ein Kauf lohnt. Laut Spiegel Online muss in den zwölf größten deutschen Städten im Schnitt 33 Mal die Jahresmiete gezahlt werden. Laut Experten der Stiftung Warentest gilt das 25-fache der Jahresmiete als teuer.

In den sieben größten Städten deutschen Städten liegt die Gefahr einer Preisübertreibung bei 37 Prozent – so das Ergebnis der Empirica Analyse. Um diese 37 Prozent könnten die Immobilienpreise fallen, sollte die Blase platzen. Das hätte sogar Auswirkungen auf schrumpfende Regionen – wie Spiegel Online schreibt –, wo die Immobilienpreise immer noch um acht Prozent fallen könnten.

Wenn sich Haushalte zunehmend verschulden müssen, um den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, steigt die Gefahr einer Immobilienblase. Platzt sie, wenn also die Kredite nicht mehr bezahlt werden können, weil sich beispielsweise die Wirtschaftslage verschlechtert hat, könnte das die gleichen Auswirkungen haben wie die Finanzkrise 2008.

Möchten Sie wissen, ob Ihre Immobilie von der Blase bedroht ist, oder wie sich der Immobilienmarkt in Ihrer Region entwickelt? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.