In Europa wird gebaut, in Deutschland wird kalkuliert, geprüft, nachgeschärft und neu beantragt. Und erst ganz am Ende, wenn niemand mehr so genau weiß, warum der Quadratmeter plötzlich über 5.000 Euro kostet, wird auch gebaut. Das ist keine Polemik, sondern Statistik mit Unterton.
Die Bau-Hauptleistungen sind europaweit erstaunlich ähnlich. Rohbau, Ausbau, Technik machen in Deutschland rund 3.300 bis 3.500 Euro pro Quadratmeter aus. In den Niederlanden liegt dieser Wert nur geringfügig darunter, in Frankreich auf vergleichbarem Niveau, in Polen deutlich niedriger, aber auch dort steigen Material- und Lohnkosten seit Jahren spürbar. Der Betonpreis unterscheidet sich nicht um Welten, der Maurer kennt auch jenseits der Oder die Wasserwaage. Der Kostensprung entsteht nicht im Bauen selbst, sondern im Raum zwischen Bauzaun und Bauamt.
Während Bau-Hauptleistungen in Deutschland rund 65 bis 70 Prozent der Gestehungskosten ausmachen, verschlingen Bau-Nebenleistungen etwa 9 bis 11 Prozent, absolut rund 490 Euro pro Quadratmeter. In den Niederlanden liegen die Baunebenkosten mit etwa 420 Euro pro Quadratmeter ähnlich hoch, dort jedoch bei niedrigeren Gesamtkosten und deutlich kürzeren Genehmigungszeiten. In Frankreich ist der Nebenanteil moderater, in Polen nahezu symbolisch: rund 75 Euro pro Quadratmeter, also weniger als 4 Prozent der Gesamtkosten. Übersetzt heißt das: Allein das deutsche Drumherum kostet pro Quadratmeter so viel wie in Polen ein relevanter Teil des eigentlichen Hauses.
Der deutsche Sonderweg ist kein Zufall, sondern System. Planungs- und Genehmigungskosten liegen hierzulande bis zu 30 Prozent über dem EU-Durchschnitt. Energie-, Schall-, Brand-, Umwelt- und Nachweispflichten addieren sich nicht, sie multiplizieren sich. Jede neue Vorgabe erzeugt neue Planung, jede Planung neue Prüfungen, jede Prüfung neue Verzögerungen. Zeit wiederum kostet Geld: Finanzierungskosten schlagen je nach Projekt mit weiteren 5 bis 10 Prozent zu Buche. In Ländern mit schnelleren Verfahren existiert dieser Kostenblock kaum.
Hinzu kommt der staatliche Zugriff. Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer auf Bauleistungen, kommunale Abgaben und Pflichtbeiträge führen dazu, dass in Deutschland bis zu 30–35 Prozent der gesamten Baukosten direkt oder indirekt staatlich induziert sind. In Polen liegt dieser Anteil deutlich unter 20 Prozent. Der Staat baut nicht mit, er rechnet mit.
Das Ergebnis ist messbar: Deutschland erreicht mit rund 5.150 Euro pro Quadratmeter Neubauwohnung einen Spitzenwert in Europa, obwohl Produktivität und Baugeschwindigkeit hinter anderen Ländern zurückfallen. Der Quadratmeter wird nicht teurer, weil besser gebaut wird, sondern weil immer mehr Nicht-Bauen bezahlt werden muss.
Am Ende ist das deutsche Haus kein besonders teures Gebäude, sondern ein besonders teurer Prozess – und wenn der Bauherr endlich einzieht, hat er nicht nur eine Wohnung erworben, sondern vor allem den Beweis dafür, dass man in Deutschland alles regeln kann, außer bezahlbares Bauen.
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