Wer den Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert, begegnet früher oder später dem Begriff Grundschuld. Für viele Kaufinteressenten wirkt dieser zunächst recht technisch. Tatsächlich handelt es sich jedoch um ein ganz übliches Instrument bei der Finanzierung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken.
Die Grundschuld dient der finanzierenden Bank in der Regel als Sicherheit für das ausgezahlte Darlehen. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ist rechtlich in den §§ 1191 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.
Wichtig ist dabei: Durch die Eintragung der Grundschuld wird die Bank nicht Eigentümerin der Immobilie. Das Eigentum verbleibt weiterhin beim Käufer. Die Bank erhält jedoch ein sogenanntes dingliches Sicherungsrecht. Wird das Darlehen dauerhaft nicht vertragsgemäß zurückgezahlt, kann dieses Sicherungsrecht im Ernstfall eine Grundlage dafür sein, die Immobilie zu verwerten. Aus diesem Grund gehört die Grundschuld zu den zentralen Bausteinen vieler Immobilienfinanzierungen.
Warum Banken eine Grundschuld verlangen
Bei der Finanzierung einer Immobilie stellt die Bank dem Käufer meist eine größere Geldsumme zur Verfügung. Damit dieses Darlehen ausreichend abgesichert ist, verlangt das Kreditinstitut in der Regel eine Sicherheit. In den meisten Fällen wird dafür eine Grundschuld zugunsten der Bank bestellt.
Die notwendigen Erklärungen werden über einen Notar abgewickelt. Dieser beurkundet beziehungsweise beglaubigt die erforderlichen Unterlagen und veranlasst anschließend die Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt. Auf diese Weise wird das Sicherungsrecht der Bank rechtlich dokumentiert.
Eine Besonderheit der Grundschuld besteht darin, dass sie rechtlich nicht unmittelbar an ein bestimmtes Darlehen gekoppelt sein muss. Genau darin liegt ein wesentlicher Unterschied zu anderen Sicherungsformen. Auch wenn ein Kredit vollständig zurückgezahlt wurde, kann die Grundschuld zunächst im Grundbuch bestehen bleiben.
Das kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn später erneut eine Finanzierung aufgenommen oder eine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Soll die Grundschuld dagegen vollständig aus dem Grundbuch entfernt werden, ist dafür in der Regel eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich.
So wird eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen
Sobald die Finanzierung einer Immobilie konkret wird, stellt die finanzierende Bank dem Käufer üblicherweise die Unterlagen zur Grundschuldbestellung zur Verfügung. Diese Dokumente werden anschließend an den zuständigen Notar weitergeleitet.
Bei einem Notartermin erläutert der Notar die rechtliche Bedeutung der Grundschuld und die damit verbundenen Erklärungen. Nach der Unterzeichnung beziehungsweise Beglaubigung reicht er die notwendigen Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Dort wird die Grundschuld schließlich in das Grundbuch aufgenommen.
Für die Auszahlung des Darlehens verlangen Banken häufig, dass bestimmte Sicherheiten bereits vorliegen. Je nach Finanzierung kann deshalb die erfolgte Eintragung der Grundschuld oder zumindest eine entsprechend abgesicherte Eintragungsvoraussetzung eine Bedingung für die Auszahlung des Kredits sein.
Käufer sollten außerdem berücksichtigen, dass für die Bestellung der Grundschuld zusätzliche Kosten entstehen. Gebühren fallen sowohl für die Tätigkeit des Notars als auch für die Eintragung beim Grundbuchamt an. Ihre Höhe richtet sich unter anderem nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld und den gesetzlich festgelegten Gebührensätzen.
Diese Ausgaben gehören in der Praxis zu den typischen Nebenkosten, die bei einer Immobilienfinanzierung zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis berücksichtigt werden sollten.
Welche Bedeutung hat die Grundschuld für Immobilienkäufer?
Auch wenn die Grundschuld auf den ersten Blick kompliziert erscheinen kann, erfüllt sie im Finanzierungsprozess eine klare Funktion. Sie ermöglicht es Banken, umfangreiche Immobilienkredite durch einen direkten Bezug zur finanzierten Immobilie abzusichern. Ohne eine solche Sicherheit würden viele Kreditinstitute entsprechende Darlehen nicht oder nur unter anderen Bedingungen vergeben.
Gleichzeitig sorgt die notarielle Abwicklung dafür, dass die Beteiligten über die rechtliche Bedeutung der Grundschuldbestellung informiert werden. Die Eintragung erfolgt über das Grundbuchamt und damit innerhalb eines rechtlich geregelten Verfahrens.
Für Käufer gehört die Grundschuld deshalb ebenso zum Finanzierungsprozess wie der Darlehensvertrag selbst. Wer bereits früh versteht, welche Funktion sie erfüllt und welche Schritte mit ihrer Bestellung verbunden sind, kann den Ablauf einer Immobilienfinanzierung besser nachvollziehen und auch die entstehenden Nebenkosten realistischer einplanen.
Gute Vorbereitung erleichtert die Immobilienfinanzierung
Wer den Kauf oder Verkauf einer Immobilie plant, sollte sich nicht erst kurz vor dem Notartermin mit Themen wie Finanzierung, Grundschuld und Kaufnebenkosten beschäftigen. Je früher die einzelnen Schritte bekannt sind, desto besser lässt sich der gesamte Ablauf vorbereiten.
Ein erfahrener lokaler Immobilienmakler kann dabei eine erste Orientierung geben und erläutern, wie Finanzierung, Nebenkosten und Sicherheiten in den Gesamtprozess eines Immobilienkaufs einzuordnen sind. Für die konkrete Finanzierung ist die jeweilige Bank zuständig, während die rechtliche Gestaltung und Abwicklung der Grundschuldbestellung durch den Notar erfolgt.
Wir unterstützen Sie dabei, den Ablauf rund um Ihre Immobilie von Anfang an richtig einzuordnen. Sprechen Sie uns an.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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