Wer den Wert einer Immobilie bestimmen lassen möchte, begegnet schnell verschiedenen Formen der Wertermittlung. Während Immobilienmakler häufig eine marktbezogene Preiseinschätzung erstellen, verlangen Finanzbehörden in bestimmten Fällen einen deutlich formelleren Nachweis. Für Eigentümer stellt sich daher die Frage, welche Bewertung für welchen Zweck geeignet ist und wann eine Einschätzung durch den Makler nicht mehr ausreicht.
Entscheidend ist vor allem der Anlass der Bewertung. Für die Vorbereitung eines Verkaufs kann eine professionelle Marktpreiseinschätzung sehr wertvoll sein. Soll gegenüber dem Finanzamt hingegen ein bestimmter Immobilienwert nachgewiesen werden, gelten andere Anforderungen. Insbesondere beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts kommt es darauf an, dass die Wertermittlung den gesetzlichen und methodischen Vorgaben entspricht.
Ein erfahrener Immobilienmakler kennt den lokalen Markt, aktuelle Angebotspreise, die Nachfrage sowie wertbeeinflussende Merkmale einer Immobilie und kann daraus eine fundierte Einschätzung ableiten. Diese Informationen sind beispielsweise hilfreich, um einen realistischen Verkaufspreis festzulegen oder eine Vermarktungsstrategie zu entwickeln. In einem steuerlichen Verfahren ersetzt eine solche Einschätzung jedoch regelmäßig kein entsprechend qualifiziertes Gutachten. Das Bewertungsgesetz knüpft den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts grundsätzlich an die nach dem Baugesetzbuch vorgesehenen Wertermittlungsgrundsätze.
Marktpreiseinschätzung und Verkehrswertgutachten verfolgen unterschiedliche Ziele
Eine Bewertung durch einen Immobilienmakler orientiert sich in erster Linie am tatsächlichen Marktgeschehen. Sie beantwortet unter anderem die Frage, welcher Preis unter den aktuellen Bedingungen bei einem Verkauf realistisch erreichbar sein könnte. Dabei fließen beispielsweise Lage, Zustand, Ausstattung, Nachfrage und vergleichbare Immobilienangebote in die Einschätzung ein.
Ein förmliches Verkehrswertgutachten geht darüber hinaus. Es dokumentiert den ermittelten Immobilienwert nach festgelegten Bewertungsmethoden und macht die Herleitung des Ergebnisses detailliert nachvollziehbar. Diese methodische und formelle Nachprüfbarkeit ist insbesondere dann relevant, wenn der Wert gegenüber Behörden oder Gerichten verwendet werden soll.
Für steuerliche Zwecke kommt es deshalb nicht allein darauf an, ob eine Einschätzung wirtschaftlich nachvollziehbar oder marktgerecht erscheint. Entscheidend ist vielmehr, ob sie als geeigneter Nachweis anerkannt werden kann. Nach der Rechtsprechung erfolgt der Nachweis regelmäßig durch ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung. Eine reine Preisangabe oder informelle Bewertung eines Maklers erfüllt diese Anforderungen normalerweise nicht.
In welchen Situationen verlangt das Finanzamt einen belastbaren Wertnachweis?
Besondere Bedeutung bekommt die Immobilienbewertung, wenn das Finanzamt einen Grundstückswert für steuerliche Zwecke feststellt und der Eigentümer beziehungsweise Steuerpflichtige davon ausgeht, dass der tatsächliche Wert der Immobilie darunter liegt. Solche Konstellationen können beispielsweise im Zusammenhang mit einer Erbschaft oder Schenkung auftreten.
In diesem Fall reicht es nicht aus, lediglich darzulegen, dass ein niedrigerer Marktpreis plausibel wäre. Der geringere Wert muss in einer Form nachgewiesen werden, die den gesetzlichen Anforderungen entspricht. § 198 des Bewertungsgesetzes sieht vor, dass ein niedrigerer gemeiner Wert angesetzt werden kann, wenn dieser entsprechend nachgewiesen wird.
Die Rechtsprechung stellt dabei klar, dass die Nachweispflicht beim Steuerpflichtigen liegt. Üblicherweise wird dafür ein qualifiziertes Sachverständigengutachten herangezogen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis aus einem gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Nachweis Bedeutung haben. Einfache Schätzungen, persönliche Wertvorstellungen oder sonstige nicht ausreichend belegte Angaben genügen dagegen in der Regel nicht.
Warum die Einschätzung eines Maklers trotzdem wertvoll ist
Auch wenn eine Maklerbewertung den erforderlichen Nachweis gegenüber dem Finanzamt häufig nicht ersetzt, kann ein qualifizierter Immobilienmakler eine wichtige Rolle im Vorfeld spielen. Aufgrund seiner Marktkenntnis kann er einschätzen, ob der vom Finanzamt angesetzte Wert grundsätzlich zum aktuellen Immobilienmarkt passt oder ob Anhaltspunkte für eine deutliche Abweichung bestehen.
Darüber hinaus berücksichtigt ein erfahrener Makler Faktoren, die sich unmittelbar auf die Marktgängigkeit und den erzielbaren Verkaufspreis einer Immobilie auswirken können. Dazu gehören unter anderem der bauliche Zustand, Besonderheiten des Objekts, die konkrete Lage sowie Angebot und Nachfrage in der Region. Eine fundierte Marktpreiseinschätzung kann dadurch eine wichtige Entscheidungsgrundlage dafür sein, ob die Beauftragung eines umfangreicheren Gutachtens sinnvoll erscheint.
Vor allem bei besonderen Immobilien, schwierig einzuschätzenden Objekten oder größeren Differenzen zwischen dem steuerlich festgestellten Wert und einem realistisch zu erwartenden Marktpreis kann die Einschätzung des Maklers eine sinnvolle erste Orientierung bieten. Für das weitere Verfahren sollte anschließend geprüft werden, welcher formelle Nachweis gegenüber dem Finanzamt erforderlich ist. Auf diese Weise lassen sich unnötige Ausgaben, Verzögerungen und falsche Erwartungen vermeiden.
Die richtige Bewertungsform hängt vom Verwendungszweck ab
Begriffe wie Marktpreiseinschätzung, Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten werden im Alltag häufig miteinander vermischt. Tatsächlich unterscheiden sie sich jedoch deutlich hinsichtlich ihres Zwecks, ihres Umfangs und ihrer rechtlichen Bedeutung.
Wer seine Immobilie verkaufen möchte und einen realistischen Angebotspreis sucht, ist mit einer fachkundigen Marktpreiseinschätzung durch einen Immobilienmakler häufig gut beraten. Soll ein Immobilienwert dagegen in einem steuerlichen Verfahren gegenüber dem Finanzamt belegt werden, gelten wesentlich strengere Anforderungen an die Dokumentation und Qualifikation des Gutachters.
Für Eigentümer ist es daher sinnvoll, bereits zu Beginn zu klären, wofür die Immobilienbewertung benötigt wird. So lässt sich gezielt die passende Form der Wertermittlung auswählen und vermeiden, dass eine zunächst erstellte Bewertung später für den vorgesehenen Zweck nicht anerkannt wird.
Eine erste marktbezogene Einschätzung durch einen lokalen Qualitätsmakler kann dabei helfen, die Situation einzuordnen und die nächsten Schritte vorzubereiten. Ist ein verbindlicher Nachweis gegenüber dem Finanzamt erforderlich, sollte zusätzlich geprüft werden, ob ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigt wird.
Wir unterstützen Sie gerne mit einer fundierten ersten Einschätzung Ihrer Immobilie und zeigen Ihnen, welche Form der Wertermittlung für Ihr Anliegen sinnvoll sein kann. Sprechen Sie uns an.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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