Wer eine Immobilie erbt, muss sich häufig nicht nur mit der Frage beschäftigen, was mit dem Haus oder der Wohnung geschehen soll. Auch das Finanzamt spielt eine wichtige Rolle, denn der angesetzte Immobilienwert beeinflusst die Höhe der möglichen Erbschaftssteuer. Wie eine solche Bewertung zustande kommt und warum es sich lohnen kann, den ermittelten Wert genauer zu prüfen, zeigt ein Beispiel aus der Praxis.
Hannes M. hat das Haus seiner Eltern geerbt. Da er bereits in seiner Wunschimmobilie lebt, steht für ihn schnell fest, dass er das geerbte Objekt verkaufen möchte. Welchen Preis er dafür erzielen kann, ist für ihn allerdings schwer einzuschätzen. Die Fassade ist sichtbar in die Jahre gekommen und auch im Inneren stehen kleinere Schönheitsreparaturen an. Gleichzeitig befindet sich das Grundstück in attraktiver Lage direkt an einem See.
Für Hannes stellt sich deshalb die Frage, welchen Wert die Immobilie tatsächlich hat. Diese Information ist nicht nur für einen späteren Verkauf entscheidend. Auch die Höhe der Erbschaftssteuer hängt davon ab, welcher Wert für das geerbte Eigentum angesetzt wird.
Wie das Finanzamt den Immobilienwert bestimmt
Bei einer Erbschaft ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert einer Immobilie auf Grundlage gesetzlich festgelegter Bewertungsverfahren. Dabei fließen unter anderem Daten der örtlichen Gutachterausschüsse ein. Dazu gehört beispielsweise der jeweilige Bodenrichtwert.
Eine individuelle Begutachtung der Immobilie vor Ort findet bei diesem standardisierten Verfahren jedoch in der Regel nicht statt. Besonderheiten hinsichtlich der konkreten Lage, der Ausstattung oder des baulichen Zustands können dadurch weniger genau berücksichtigt werden als bei einer persönlichen Besichtigung und individuellen Wertermittlung.
Auf den ersten Blick bedeutet dieses Vorgehen für Hannes weniger Aufwand. Gleichzeitig kann es jedoch zu einem Problem werden. Arbeitet die Bewertung überwiegend mit standardisierten Annahmen, kann der tatsächliche Zustand einer Immobilie nur unzureichend abgebildet werden. Im Ergebnis kann der vom Finanzamt ermittelte Grundbesitzwert höher ausfallen als der Preis, der am Markt tatsächlich zu erzielen wäre. Entsprechend kann auch die daraus resultierende Steuerbelastung höher sein.
Eine professionelle Wertermittlung kann Klarheit schaffen
Auch Hannes ist überrascht, als er den vom Finanzamt angesetzten Wert seiner geerbten Immobilie sieht. Seiner Einschätzung nach liegt dieser deutlich über dem Betrag, den er angesichts des Zustands des Hauses erwartet hätte. Deshalb wendet er sich an einen erfahrenen Immobilienmakler und lässt die Immobilie fachkundig bewerten.
Auf Grundlage seiner Marktkenntnis und Erfahrung erstellt der Immobilienprofi ein Verkehrswertgutachten. Dabei zeigt sich, dass der realistische Wert der Immobilie deutlich unter der Bewertung des Finanzamtes liegt. Mit einem entsprechenden Nachweis kann Hannes im Rahmen der sogenannten „Escape-Klausel“ einen niedrigeren tatsächlichen Immobilienwert gegenüber dem Finanzamt geltend machen und dessen ursprüngliche Einschätzung widerlegen.
Dadurch reduziert sich in seinem Fall die zu zahlende Erbschaftssteuer. Gleichzeitig kennt Hannes nun den realistischen Marktwert des Hauses und verfügt damit über eine verlässliche Grundlage für den geplanten Verkauf. Anschließend kann er den Makler direkt mit der Vermarktung der Immobilie beauftragen.
Vom Erbe zur fundierten Verkaufsentscheidung
Eine professionelle Immobilienbewertung kann bei einer geerbten Immobilie gleich mehrfach hilfreich sein. Sie schafft eine realistische Grundlage für den Verkauf und kann zugleich eine wichtige Rolle spielen, wenn der vom Finanzamt angesetzte Wert nicht den tatsächlichen Gegebenheiten der Immobilie entspricht.
Sie haben eine Immobilie geerbt und möchten ihren realistischen Marktwert kennen? Sprechen Sie uns an – wir unterstützen Sie bei der Bewertung und auf Wunsch auch beim anschließenden Verkauf.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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