Herr K. hat 2018 in Striesen eine vermietete Zweiraumwohnung für 180.000 Euro gekauft. Sein Plan war schlicht: zehn Jahre halten, 2029 verkaufen, den Erlös in die Rente legen. Ein Gesetzentwurf der Grünen vom Juni 2026 würde diesen Plan zerlegen.

Der Entwurf streicht die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ersatzlos. Gewinne aus dem Verkauf vermieteter Immobilien wären dann steuerpflichtig, gleichgültig ob die Wohnung zehn, zwanzig oder dreißig Jahre gehalten wurde, mit dem persönlichen Einkommensteuersatz bis zu 45 Prozent. Selbstgenutztes Wohneigentum bleibt verschont.

Rechnen wir Herrn K. durch. Verkauf 2029 zu 265.000 Euro. Der Wertzuwachs beträgt 85.000 Euro. Das Finanzamt käme auf mehr, weil die über elf Jahre in Anspruch genommene Abschreibung von rund 31.000 Euro den Anschaffungskosten wieder zugerechnet wird. Steuerpflichtig wären gut 100.000 Euro. Bei einem Satz von 42 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag bleiben rund 45.000 Euro beim Fiskus. Herr K. hat damit einen Gewinn versteuert, den er in dieser Höhe nie erzielt hat. Die Inflation dieser Jahre spielt bei der Rechnung keine Rolle, denn das Steuerrecht rechnet in Nominalbeträgen. Real bleibt kaum etwas von seinen 85.000 Euro.

Der schärfste Punkt des Entwurfs steht in der Übergangsregelung. Erfasst werden Objekte, deren Zehnjahresfrist beim Inkrafttreten noch läuft. Wer 2012 gekauft hat, ist durch. Wer 2018 gekauft hat, trifft es voll. Das Bundesverfassungsgericht könnte wie 2010 rückwirkende Besteuerungen kippen. Doch das dauerte elf Jahre Unsicherheit.

Wer glaubt, das Thema betreffe nur Verkäufer, unterschätzt die Wirkung auf die Bewertung. Ein Kapitalanleger zahlt für das, was am Ende bei ihm ankommt. Sinkt der Nettoerlös beim Ausstieg, sinkt der Preis, den er heute bietet. Nach unserer Überschlagsrechnung entspricht der Barwert der künftigen Steuerlast rund einem Zehntel des Kaufpreises. Ein Faktor von 22 auf die Jahreskaltmiete rutscht damit rechnerisch unter 20. In der Praxis würde sich das langsamer einstellen, weil Verkäufer ihre Preisvorstellung nicht über Nacht senken. Die Richtung steht fest.

Bemerkenswert ist, wen der Entwurf nicht trifft. Die Kapitalgesellschaft zahlt auf denselben Veräußerungsgewinn rund 15 Prozent Körperschaftsteuer. Der private Vermieter mit drei Wohnungen zahlt bis zu 45 Prozent. Der Entwurf verschiebt Wohnungseigentum damit genau dorthin, wo es die politische Debatte angeblich nicht haben will: zu institutionellen Bestandshaltern. Und das Argument der Gleichbehandlung mit anderen Kapitalanlagen trägt nur die halbe Strecke, denn Aktiengewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent.

Auch die wohnungspolitische Begründung überzeugt uns nicht. Neubauwohnungen kosteten in Dresden zuletzt durchschnittlich 6.460 Euro je Quadratmeter, Bestandswohnungen im Weiterverkauf 2.705 Euro. Bei diesem Abstand trägt sich Neubau über die laufende Miete nirgends; er rechnet sich über Abschreibung und den Wertzuwachs beim späteren Verkauf. Wird dieser Zuwachs besteuert, fällt ein erheblicher Teil der privaten Käufer aus. Gebaut wird dann weniger, nicht mehr.

Beschlossen ist bislang nichts. Ein ähnlicher Antrag scheiterte im Juni 2025 im Finanzausschuss, der aktuelle Koalitionsvertrag erwähnt die Spekulationsfrist nicht, eine Mehrheit ist nicht in Sicht. Die Forderung steht allerdings seit 2021 in Parteiprogrammen. Immobilienvermögen wird über Jahrzehnte geplant, nicht über Legislaturperioden.

Für Sie als Eigentümer folgt daraus etwas Nüchternes: Sie sollten wissen, wann Ihre Frist abläuft, und Sie sollten wissen, was Ihr Objekt heute wert ist. Wer ohnehin in den nächsten Jahren verkaufen will, hat gute Gründe, den Zeitpunkt nicht ohne Not nach hinten zu schieben.

Beides klären wir mit Ihnen in einem Termin. Wir prüfen den Fristablauf für jedes Ihrer Objekte und erstellen eine Wertermittlung zum heutigen Marktstand, kostenfrei und unverbindlich. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns kurz, welche Objekte Sie halten. Für Verwaltungsmandanten übernimmt das auf Wunsch Ihr zuständiger Objektbetreuer.